Die Räume sind hell, die Lage stimmt, ausreichend Fläche ist vorhanden und im Kopf entstehen bereits erste Ideen für Empfangsbereich und Behandlungszimmer. Viele Ärztinnen und Ärzte beginnen die Planung ihrer neuen Ordination genau an diesem Punkt und stellen sich dabei häufig dieselbe Frage:
„Wen brauche ich eigentlich zuerst? Einen Baumeister, Innenarchitekt oder einen Architekten?“
So wichtig diese Entscheidung auch ist, in der Praxis zeigt sich immer wieder, dass zunächst eine ganz andere Frage beantwortet werden muss: Darf die gewünschte Nutzung überhaupt umgesetzt werden? Denn selbst der schönste Grundriss, die hochwertigste Ausstattung oder das beste Gestaltungskonzept helfen wenig, wenn die rechtlichen Voraussetzungen nicht gegeben sind. Nicht selten entscheidet sich der Erfolg eines Projekts bereits lange bevor der erste Plan gezeichnet oder das erste Möbelstück ausgewählt wird. In Wien spielen Fragen der Widmung und Nutzungsänderung eine zentrale Rolle. Sie bestimmen letztlich, ob aus einer Wohnung tatsächlich eine Ordination werden kann und welche rechtlichen, baulichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen dabei zu berücksichtigen sind.
Nicht jede geeignete Immobilie eignet sich auch für eine Ordination
Von außen betrachtet scheint vieles einfach. Die Lage passt, die Räume sind groß genug und auch die Erreichbarkeit ist gegeben. Doch ob eine Immobilie tatsächlich als Ordination genutzt werden darf, hängt in Wien von mehreren Faktoren ab. Entscheidend sind dabei zwei Ebenen, und zwar die Flächenwidmung, die festlegt, welche Nutzungen auf einem Grundstück grundsätzlich zulässig sind und die Raumwidmung, die bestimmt, wie einzelne Räume innerhalb eines Gebäudes genutzt werden dürfen. Beide Ebenen müssen zusammenpassen. Was auf Grundstücksebene zulässig ist, darf nicht im Widerspruch zur konkreten Widmung der Räumlichkeiten stehen.
Wenn aus einer Wohnung eine Ordination werden soll
Besondere Bedeutung erhält die Widmung bei der Umnutzung bestehender Objekte. Gerade in Wien entstehen viele Ordinationen in ehemaligen Wohnungen oder bereits bestehenden Geschäftslokalen. Die vollständige Umwidmung einer Wohnung in eine Ordination ist grundsätzlich bewilligungspflichtig. Je nach Umfang des Projekts reicht eine Bauanzeige nicht aus.
Wohnzonen stellen besondere Anforderungen
Zusätzliche Einschränkungen ergeben sich in den Wiener Wohnzonen. Sie dienen dem Schutz des Wohnraums und sollen verhindern, dass Wohnungen schrittweise aus dem Wohnungsmarkt verschwinden. Dennoch sind bestimmte berufliche Tätigkeiten ausdrücklich vorgesehen. Dazu zählen unter anderem Arztordinationen, freiberufliche Tätigkeiten und wohnverträgliche Dienstleistungen. Voraussetzung ist allerdings, dass die Wohnnutzung weiterhin im Vordergrund steht und keine wesentlichen Beeinträchtigungen entstehen. Sobald eine Wohnung überwiegend betrieblich genutzt werden soll, sind zusätzliche Bewilligungen erforderlich.
Ein oft unterschätzter Kostenfaktor: Stellplätze
Neben Grundriss und Ausstattung spielen bei Ordinationsprojekten noch weitere Faktoren eine wichtige Rolle. Einer davon ist das Wiener Garagengesetz. Denn eine Nutzungsänderung kann dazu führen, dass zusätzliche Stellplätze nachgewiesen oder Ausgleichsabgaben entrichtet werden müssen. Gerade bei kleineren Projekten kann dies erhebliche Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit haben. Hinzu kommen weitere Anforderungen, etwa hinsichtlich Barrierefreiheit, Brandschutz und Belichtung.
Gute Planung beginnt vor dem ersten Entwurf
Vor der eigentlichen Planung sollte geklärt werden, ob die gewünschte Nutzung zulässig ist und welche Rahmenbedingungen zu berücksichtigen sind.
Widmung, Nutzungsänderung, Stellplatzverpflichtungen, Barrierefreiheit oder wohnungseigentumsrechtliche Fragestellungen beeinflussen viele Projekte bereits in einer sehr frühen Phase.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Bauordnung für Wien, insbesondere §§ 4, 5, 7a, 60 und 62
- Wiener Garagengesetz 2008 (§§ 50–54)
- Wohnungseigentumsgesetz, insbesondere § 16
- Stadt Wien, MA 37: Leitfaden „Berufsausübung in Wohnungen“ (2019)
- Wirtschaftskammer Wien: Informationen zur Raumwidmung
- Ärzte Exklusiv: „Ordination aus Wohnung wird Praxis“